新築ワンルームマンション投資
2011年06月10日
新築ワンルームマンション投資
政治は相変わらず混沌としていますね。そろそろ、この国のために身を捨てることが出来る政治家が出てきても良い頃なんですが。「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」坂本竜馬のような人が出てきてほしいです。
以前ワンルームマンション投資について書きました。今回は新築ワンルームマンション投資について書きます。結論から言うと新築のワンルームは絶対に購入しない事です。
いわゆるバブルが弾けた年が平成２年とすると今年で２１年が経ちました。その間最初の１０年は猛烈な資産デフレが起こりました。その後徐々に安定を取り戻し平成１２年以降、中古マンション相場は安定してきます。又高層マンションという今まではなかったマンションが分譲されるようになってくると相場が上昇する場面も出てきました。一部の新築の大規模分譲マンションは購入して中古マンション市場で売却をすると利益が出るようになったのです。ですから新築のマンションの目利き一つで即キャピタルゲインに繋がることも稀ではなくなりました。しかしです。ワンルームマンション相場に限って言えば私はこの二十数年間中古マンションを取引してきましたが新築価格より値上がりして取引された事例を一度も見たことがありません。例外的に大規模開発マンション内のセカンドルームタイプでのワンルームタイプが分譲価格より若干値上がりしたかもしれませんがあくまでも例外です。ほとんど購入した時が天井です。悪い例では買った後すぐ中古マンションとして売りに出すと４０パーセント値引きしなければ売れないこともあります。購入をしてキャピタルゲインを狙える確率はゼロ、どころかキャピタルロスを抱える事になってしまいます。
また、新築時は高い家賃設定が出来ますから当初の利回りは悪くないように見えます。しかし、その家賃設定は最初だけです。２年後、３年後には回りの家賃相場に吸収されますから1,2割減額されます。利回りはガタ落ちです。良い事など一つもありません。
３０年間一括借り上げを謳い文句にしている業者もあるようですが家賃相場が下がれば借り上げ家賃も下がるのですから大したメリットがあるわけではありません。突然、賃借人が出て家賃が入ってこない事がないというだけです。その上売らんが為に高い家賃設定で賃借人を入れるのです。方法は簡単です。賃借人募集時、相場より高い家賃設定をする分フリーレント（家賃免除期間）を２ヶ月とか３ヶ月取るわけです。賃借人から見れば当初の契約日より２ヶ月間家賃を支払わなくてもいい為、少々家賃が高くても借ります。こんな契約ですから更新時、賃借人から減額要請が来るのは当然です。そうなると借り上げ賃料にも影響を及ぼし、結果的に購入者の大幅に返済計画が狂ってくるのです。
とにかく、ワンルームマンション投資を行うのなら絶対に中古です。自分で住む訳ではないのですから。最低でも築数年経って相場が落ち着いた頃に買うべきです。新築マンション、特にワンルームマンション価格は「分譲時が最高値」ということを頭に入れておきましょう。
