ワンルームマンション投資について
2010年10月31日
今回はワンルームマンション投資について書きます。ワンルームマンションの投資を検討されている方はたくさんいらっしゃるのではないでしょうか？都内でも築年数が２０年程度経っているマンションでは利回り１０パーセントなどという物件が出てきています。１０年持っていれば元が取れるなどといって購入される方が多いのも事実です。しかしこのワンルームマンション投資には気をつけなければならない事があります。それは管理です。
前にも書きましたが「マンションは管理で買え」と言います。分譲されているマンションと言うのは、区分されている所有者全員で管理組合を作りこの組合で話し合って維持管理をしていく事になります。この管理組合がうまく機能しているかどうか、これはそのマンションにとっての生命線です。これがうまく機能していないとそのマンションは築年数を重ねるごとにスラム化していきます。そして、いずれ住めなくなるのです。この管理組合がうまく機能していないマンションは資産価値が落ちる事になるのですが、ワンルームマンションにはその兆候が多々見受けられます。築２０年以上経っているのに大規模修繕をやった事がないマンション、外壁から雨漏りをしているのに管理組合で対処してもらえず区分所有者個人で負担しなければならないマンション、マンション設備の定期点検さえ怠っているマンション等、問題を抱えているマンションにワンルームマンションが多いのです。ここで言うワンルームマンションとは一棟のマンションに平米数が２０?u程度のワンルームばかりしかないマンションの事です。では何故ワンルームマンションにそのような管理に問題が発生するのでしょうか。
それはマンションの所有者がそのマンションに居住していない事に起因するのではないかと思います。所有者が実際にそのマンションを自分が使用していると共用部分や給水管の設備の更新には気を使いますよね。ところが自分で使用しないで賃貸で貸していると自分が実際に使っているわけではないので管理に対して今ひとつ積極的に関与しない方が多いのです。又、所有者がそのマンション内に住んでいないと所有者同士のコミュニケーションが取れない、又遠隔地の所有者が多いと理事会、定期総会さえもまともに開催できないケースが多いのではないでしょうか。しかもワンルームマンションに限らず最初に分譲する業者は購入者のランニングコストを抑える事で割安感を持たせようとするため、管理組合で徴収する修繕積立金を安く抑えているケースが多いです。築年数が経つに従いある程度修繕積立金は増額しなければならないのにそれができないと言う事になると・・・恐ろしい事になります。
全てのワンルームマンションに当たるわけではありません。しかし購入時に管理に関する調査を怠って安易に利回りで購入すると、それこそババ抜きゲームに参加するようなものです。共用部分の設備や外壁からの雨漏りが見つかり管理組合が機能していないため何一つ対処できなくなった時点で所有していた人が全部損を被るみたいなゲームに。
私はマンション投資は基本的にマンション所有者が多く居住しているファミリータイプかシングルタイプ（３０?u以上）に限定するべきだと思います。
私どもは、グループで現在完成している築年数の新しいマンションを分譲しています。その時に一番気を配っているのは管理費、長期修繕計画に基づいた修繕積立金です。マンションは管理さえしっかりしていれば長期にわたり快適に過ごすことができる空間を提供してくれます。１０年、２０年後を見据えた管理体制を維持する事はそのマンションの付加価値をつけることになるのです。
くれぐれも安易な「利回り」に惑わされないでください。
