投資としての不動産
2010年04月16日
最近不動産に関わる話をしておりませんので本業の話をしたいと思います。投資と言うものは対象物がたくさんありまして、株式に始まり商品先物取引からFX取引、金、絵画、中にはワインなどと言う特殊なものもあります。そのような対象物に出資をして中長期的に利益を確保する事が投資の目的です。もちろん利益さえ出したらいいのではなく、利益に対する税金の問題も考慮しなくてはなりません。ある取引に関しては１０パーセントの源泉分離課税で済むものもあれば、一時所得として一定の金額を控除後課税されるもの、雑所得として総合課税されるものもあります。最終的な利益は税金を払った後の手取り金額になるのですから何をどう選択するかによっても答えは大きく変わってきます。ですから、最後の出口はどうなるのかを考えた上での投資で無いとうまく行きません。
私は投資とされるものは特殊なものを除き一通り経験してきましたし、現在でも行っています。大切な事は資金を一箇所に固めるのではなくバランスよく配分する事でしょうね。その中で不動産投資は一種他の投資商品とは決定的に異なる事があります。それは他の投資商品とは異なり、購入の際には金融機関が長期間低利で融資をしてくれることです。しかも、健康で収入のある人ならほとんど誰もが借りられるのです。私はこれを過去のブログに書いていますがそしてこれは間違い無く一つの権利なんです。この権利を使って自宅を買っても良いし、投資物件を購入してもかまいません。とにかく権利を行使しないと絶対に損です。考えてみてください。銀行に行って「株式投資をするので３０００万貸して下さい。」「今豪州国債の金利が高いので購入したい。ついては国債購入資金として３０００万貸して下さい。」と言って一般のサラリーマンに融資をしてくれる金融機関がありますか？ありませんよね。しかし不動産購入の場合はＯＫなんです。しかも現在は驚くほど金利が安いです。これを利用しないでどうするのですか。
自宅を買うなら、ローン支払額は同程度の部屋を借りるより安いはずです。その差額を他の投資に振り向けるべきですし、投資マンションを購入した場合は出た利益を他の投資に振り替えながら出口戦略を練るべきです。投資物件さえ間違えなければ絶対に最良の投資商品になるはずです。
ここでお願いがあります。くれぐれも繰上げ返済は止めてください。あえて言わせて頂きます。これほどおろかな行為はありません。驚くほど低利で貸してもらえる権利をわざわざ放棄してどうするのですか。返す事はいつでも出来ます。でもいったん返済してしまえば不動産の借り換えをしない限り追加の貸付はしてもらえません。ですから繰上げ返済金があるのならその返済原資を使って他の投資に振り替えましょう。安全な投資で銀行ローン金利よりはるかに高い金利商品、たとえばＪリートのような商品がたくさんあります。相場によって上下しますが、５年１０年と持っていればその上下は無視できる程度になります。
不動産は、購入して低利の金利を享受後、返済がある程度進んだ段階で時期を見て売却し、投資した資金（銀行に返済した資金）を回収する。そしてまた購入する事で長期で低利の借り入れをする。これを数回繰り返すことで投資を成功させるべきだと思います。
