資産価値が落ちない不動産
2015年02月20日
都心の不動産価格が上昇しています。アベノミクス効果でしょうか、日銀の金融緩和の影響もあるのでしょう、日経平均株価は2年数カ月前から比べると倍近くに上昇しています。それにつられ中古マンション相場も、場所によっては2年前に比べ3割上昇しているエリアもあります。それには東京オリンピック招致も影響しているのかもしれません。しかし、この上昇、東京のすべてのエリアというわけではありません。港、中央、千代田という都心三区を除くと、目立って上昇をしていません。いや、エリアによっては下落しているところもあります。正に不動産価格が二極化しているともいえそうです。
日本は、他の先進国が経験したことのない少子化という波が押し寄せています。これからその波が津波のように第二波、第三波と押し寄せてきます。その際に、不動産価格は値下がりの一途をたどるのではないか、という不安がついて回りますね。そう考えると、不動産の購入や、不動産投資に対して消極的になる人たちも出てきそうです。しかし、日本の将来に目を向けるともう一つの大きな問題点があります。それは財政赤字です。日本国が発行している国債の残高はついに８００兆円を超えました。国民一人当たり700万円ということになるのですが、現段階では民間の金融資産残高がこの負債を大きく上回るためデフォルトのリスクはありません。が、これから20年後を考えるとそう楽観的にはなりません。
インフレヘッジには不動産運用は不可欠です。ではこの不透明な未来に対処するための不動産購入、不動産投資で最も大切な要素は、相対的に資産価値が落ちにくい不動産をどう選ぶかです。（絶対的に値下がりしない物件など、存在しません。）
私見ですが、不動産を購入して居住する場合、一番必要な要素は希少性、不動産投資で一番必要な要素は、利便性だと思います。
不動産を購入して自ら居住する場合、何といってもその場所に住むことでステータスを感じるような物件は相対的に値下がりしません。たとえば、レインボーブリッジが一望できるマンションの最上階とか、都心のターミナルの駅直結の最上階等、そもそも数えることができるくらい希少な部屋位置の物件は売り物が出ることすら稀です。そういう物件は、希少であるが故に事業で成功を収めた人、日本人だけではなく外国人も欲しがります。そうなると金額ではないのです。3億もするマンション、ではなく、売り物がなかなか出ないマンションを持つ事自体に価値を見出すわけですから金額は二の次になるのです。
次に、そこまでの希少性はなくともそれに準じる立地や部屋位置のマンションです。最上階ではなくとも眺望が抜けている高層階のマンションですね。このあたりのマンションまでは築年数が経っていても分譲価格より高い金額で取引される事も稀ではありません。10年以上住んでいても、です。不動産価格が下落を転じても一番被害が少ないのはこの希少性のある不動産だと思います。ただ、1つ欠点があります。それは賃貸で貸した場合、高い利回りは期待できない事です。希少な分値段が高く、その値段に応じて高い家賃を設定しても賃貸が決まりづらいということです。
そこで不動産投資目的の場合は、第一に利便性になるのです。利便性の良い物件も価格は利便性の悪い物件に比べると価格は高いのですが、希少性のある物件に比べると手頃な金額で手に入れることができます。同時に賃借人にとっても、優先されるのが利便性ですから家賃も高く貸すことができるというよりも部屋が埋まりやすいのです。投資物件を選ぶ場合、何よりも優先されることは空気に貸さないこと、空室である期間を極力減らすことです。期待利回りがいくら高くとも空室が続けばそれこそ絵に描いた餅です。
少子化によって、日本と、日本を取り巻く環境はこれからの20年でガラッと変わるかもしれません。しかし、東京が国際都市であり続ける限り希少性、利便性のある物件が大きく値下がりをすることは考えづらいのではないでしょうか？
